О факторах, повлиявших на рост цены 1 кв. м жилья в 2020 году

В середине октября состоялось заседание рабочей группы по развитию жилищного строительства в Воронежской области под председательством губернатора А.В. Гусева. В докладе руководителя департамента строительной политики ВО С.Ю. Потапова был отмечен значительный рост цены квадратного метра в III – IV квартале 2020 года. Глава региона поручил заместителю председателя правительства Воронежской области С.А. Честикину провести анализ причин, вызвавших увеличение стоимости жилья и выяснить наличие признаков ценового сговора. В целях обеспечения объективности рассмотрения вопроса Союзом строителей Воронежской области с участием ведущих застройщиков и риэлторов данный вопрос был всесторонне изучен, в результате чего появилась эта аналитическая записка. Представляем ее вашему вниманию, имея в виду, что данный материал должен послужить поводом для выработки совместных предложений по поддержке и развитию жилищного строительства в Воронежской области.

Статистические данные об изменении средних цен на жильё с 2015 года по III кв. 2020 года свидетельствуют о незначительных колебаниях цен вплоть до 2019 года, в течение которого произошёл рост в пределах 8-9%.

Основной прирост цены квадратного метра в 2020 году пришелся на III квартал, когда средние цены квартир типового класса достигли 47,6 тыс. рублей за 1 кв. м, а в комфорт-классе – 54,6 тыс. рублей за 1 кв. м.

 (По данным Росстата)

 

Анализ, проведенный с участием ведущих застройщиков и риэлторов, выявил 7 основных факторов, повлиявших на рост цен на квартиры.

1. Значительное увеличение спроса на квартиры в связи с реализацией программы льготного ипотечного кредитования.

 (По данным профессиональной системы взаимодействия «ПЕРВИЧКА.PRO»)

            Три основные причины роста спроса на жилье:

•  Девальвация рубля. Из-за невозможности прогнозировать будущее вследствие пандемии и общей нестабильности, деньги больше вкладываются в приобретение жилья, чем в покупку валюты.

• Снижение ключевой ставки ЦБ привело к снижению банками процентных ставок по накопительным вкладам, что сделало невыгодным содержание средств на них. Как следствие, денежные средства начали перекладываться в иные формы сбережения: акции, автомобили и объекты недвижимости, в первую очередь — жилье.

• Меры государственной поддержки строительного сектора, снижение кредитной ставки по ипотеке до 6,5%. (В современной истории РФ — самое большое снижение ставки).

Данные меры, направленные на поддержку спроса на квартиры в новостройках, привели к непропорциональному разделению спроса между первичными и вторичными рынками в примерной пропорции 70% («первичка») на 30% («вторичка»).

По состоянию на начало ноября средняя цена кв. метра на вторичном рынке на 20-30% ниже, чем на первичном.

 

2. Снижение в III – IV кварталах предложения на жилищном рынке г. Воронеж.

По данным «ПЕРВИЧКА.PRO» предложение квартир у ведущих застройщиков по сравнению с апрелем 2020 года сократилось на 40%.

 

(По данным профессиональной системы взаимодействия «ПЕРВИЧКА.PRO»)

В настоящее время сложился реальный дефицит, в первую очередь однокомнатных квартир типового класса.

Количество продаж в июле-октябре увеличилось на 50% по сравнению с периодом «январь – март» 2020 г.

К IV кварталу сложилась разбалансировка жилищного рынка по «спросу-предложению», что в условиях рыночной экономики привело к росту цены квадратного метра.

О тенденции к сокращению предложения на рынке квартир в МКД говорит и отрицательная динамика по выдаче разрешений на строительство МКД в г. Воронеж.

Примечание. Данные за 2020 г. по состоянию на 01.11.

Учитывая среднюю продолжительность строительства МКД от 1 до 1,5 лет с момента получения разрешения, в 2021-22 годах предложение на рынке многоквартирного жилья не превысит 450 тыс. кв. метров в год.

Кроме того, у ряда средних застройщиков с переходом на проектное финансирование наблюдается тенденция к увеличению сроков строительства до 2-х лет в связи с появлением дополнительных банковских процедур.

3. Переход на проектное финансирование застройщиков банками.

Обобщение данных, полученных от застройщиков, показало, что в среднем переход на проектное финансирование дал увеличение стоимости жилья на 7,5% (при средневзвешенной ставке кредита в 5,5% и сроке строительства 1,5 года).

4. Рост стоимости ряда основных строительных материалов и изделий, используемых при строительстве жилья.

В период с 2014 по 2018 год, когда цены на первичном рынке жилья стагнировали, даже в номинальном выражении, цены на стройматериалы продолжали расти. По данным Росстата с 2012 года в целом в РФ накопленный рост цен на стройматериалы за этот период составил 42,5%, а цены на первичном рынке выросли на 27,4%.

Маржинальность жилищных проектов достигла минимальных показателей за последнее десятилетие, что послужило дополнительным фактором давления на цену квадратного метра.

(Из доклада «ДОМ.РФ»)

Мониторинг цен на строительные материалы и изделия в 2020 году, проведенный Союзом строителей Воронежской области среди основных застройщиков показал, что с начала года по октябрь значительно выросли цены на:

·        арматурную сталь	- 26%
·        трубы профильные	- 25%
·        сталь угловую, швеллеры, балки	- 15%
·        кабельную продукцию	- 23%
·        стекло и стеклопакеты	- 22%
·        сборный железобетон	- 15%
·        газосиликатные блоки	- 14%

Проведен анализ динамики средней стоимости строительства внутренних инженерных сетей в МКД за период с 2016 по 2020 годы.

 Увеличение стоимости составило:

·        по отоплению	- 43%
·        по водопроводу и канализации	- 61%
·        по электроснабжению	- 34%
·        по вентиляции	- 115%
·        по газоснабжению	- 14%
·        по слаботочным системам	- 305%

Среднее увеличение по всем инженерным сетям составило 71%, стоимость инженерии в 1 кв. м составляла в 2016 году 4,3 тыс. рублей, в 2020 году 7,4 тыс. рублей.

Проведен анализ основных статей себестоимости строительства жилья с января 2016 года по октябрь 2020 года:

1.     Предпроектная, проектная и разрешительная документация.

2.     Строительство жилого дома.

3.     Наружные инженерные сети.

4.     Благоустройство территории.

5.     Проценты по кредитам.

6.     Реклама.

7.     Расходы по оформлению ДДУ.

По этим статьям себестоимость строительства за 5 лет выросла на 35,5%.

5. Рост стоимости импортного оборудования в результате девальвации рубля.

6. Увеличение в структуре продаж квартир комфортного класса и квартир с чистовой отделкой.

В связи с возросшими требованиями покупателей жильё комфорт-класса с каждым годом становится всё более востребованным сегментом. Ряд застройщиков делают комфорт-класс приоритетным направлением деятельности.

Доля импортных материалов, изделий и оборудования в структуре себестоимости тем выше, чем выше класс возводимого жилья.

Высокая волатильность на финансовых рынках, приведшая к ослаблению рубля практически на 30%, стала дополнительным фактором роста затрат на строительство в сегменте комфорт-класса.

Разница в цене квадратного метра между типовым жильём и комфортным колеблется в пределах от 50 до 100%.

Существенно выросло количество квартир, продаваемых с чистовой отделкой. В классе «комфорт» цена квадратного метра с чистовой отделкой на 10-15 тыс. рублей выше, чем в черновой.

Если 5-7 лет назад с отделкой продавалось примерно 5% квартир (без учёта АО «СЗ «ДСК» и ООО СЗ «Выбор»), то сейчас таких квартир уже 15-20%.

7. Увеличение удельного веса заработной платы и начислений на неё в общей структуре затрат в результате инфляционных процессов и дефицита рабочей силы из-за ограничения въезда в РФ из-за COVID-19.

По данным застройщиков, оплата труда специалистов рабочих профессий выросла с начала года на 60-68%, одной из причин чего послужило ограничение въезда в РФ иностранной рабочей силы в связи с пандемией COVID-19. Жесткие санкции со стороны налоговых органов привели к «обелению» зарплаты, и, как следствие, увеличению налогов на неё.

Союз строителей в октябре 2020 года провел опрос среди застройщиков г. Воронеж о влиянии отдельных факторов на увеличение цены квадратного метра.

Полученные данные приведены в диаграмме.

Анализируя данные из доклада «ДОМ.РФ» «Об исследовании динамики цен на первичном рынке за 9 месяцев 2020 года» необходимо отметить, что процент увеличения цен по Воронежской области (10%) находится несколько ниже среднего по 21 субъекту РФ (10,5%).

(Из доклада «ДОМ.РФ»)

Учитывая развитый жилищный рынок Воронежской области, значительное число застройщиков, работающих в различных конструктивных и потребительских сегментах, можно утверждать, что ценовой сговор между ними невозможен.

Поднятие цен на жилье – закономерный итог рыночного характера взаимоотношений участников рынка.

Синхронность повышения цен обусловлена публичностью информации о грядущих изменениях на рынке, что дает возможность конкурирующим строительным организациям и девелоперам ориентироваться на нее и вносить изменения в собственную ценовую политику.

Кроме того, для ведения планово-хозяйственной деятельности в строительном бизнесе необходимо соблюдать баланс между объемами строительства и объемами продаж. Для экономики строительной компании продавать слишком много так же нехорошо, как и продавать мало.

В настоящее время многие застройщики резервируют квартиры для продаж в 2021 году, выставляя на рынок, в том числе, и жилье, считавшееся ранее малоликвидным.

Прогноз на 2021 год

В I квартале первичный рынок ожидает спад продаж с постепенным восстановлением спроса к середине года, но уровня III-IV кварталов 2020 года рынок не достигнет.

Цены на жильё скорее всего будут находиться около уровня, достигнутого к концу 2020 года.

Причин для снижения цен нет, так же, как и для значительного роста.

Во-первых, сохраняется высокая волатильность финансовых рынков и курс рубля может продолжить падение.

Во-вторых, сокращающееся предложение будет поддерживать цены.

В-третьих, себестоимость строительства будет расти как из-за увеличения расходов на обслуживание банковских кредитов, полученных в рамках проектного финансирования, так и из-за подорожания земельных участков в черте города и значительных расходов на расселение, снос и инженерное обеспечение при их развитии.

Уже в первой половине года произойдет значительное оживление вторичного рынка с постепенным приближением цен на нем к первичному рынку.

           

При подготовке аналитической записки использовались данные, предоставленные АО «СЗ «ДСК», ООО УК «КРАЙС», ЗАО «Воронеж-Дом», ООО «ЖБИ2-ИНВЕСТ», «ПЕРВИЧКА. ПРО», ООО СЗ «Выбор», ЗАО «Электронжилсоцстрой», ООО СЗ «ВМУ-2».