Главная Новости

Непростая доля закона о «долевке»

События вокруг изменений в законе о долевом строительстве продолжают развиваться.  27 февраля в Воронеж с рабочим визитом прибыл полномочный представитель Президента РФ в ЦФО И.О. Щеголев. Он провел расширенное совещание с представителями государственных и банковских структур, а также с крупнейшими застройщиками семи регионов Центрального федерального округа.

Первым пунктом рабочей поездки полпреда стало посещение единого сервисного центра АО «Банк ДОМ.РФ». Вместе с И.О. Щеголевым в ЕСЦ побывали губернатор области Александр Гусев и главы ряда субъектов, входящих в состав ЦФО.
Напомним, в рамках проекта по централизации операционных функций ДОМ.РФ в 2018 году в Воронеже был создан единый сервисный центр, благодаря чему сюда переведено банковское сопровождение, сопровождение ипотечного бизнеса, операционное и кассовое сопровождение, контакт-центр, поддержка ИТ, андеррайтинг, финансы, в том числе сопровождение контрактов проектного финансирования. 
После подписания Меморандума о сотрудничестве между АО «ДОМ.РФ и ВГУ состоялось расширенное совещание на тему «Реализация национального проекта «Жилье и городская среда». Кроме глав семи регионов ЦФО, вице-губернаторов, представителей банковских структур и застройщиков в нем приняли участие заместитель министра строительства и ЖКХ Н.Е. Стасишин, ген. директор АО «ДОМ.РФ» А.А. Плутник и ряд других должностных лиц.
Повестка дня была достаточно обширная, но мы подробно остановимся лишь на главном вопросе – проектном финансировании в жилищном строительстве. Столь важную тему нашему изданию прокомментировал председатель Союза Строителей Воронежской области В.И. Астанин, присутствовавший на совещании.
Сначала, как рассказал руководитель Союза, был обсужден вопрос подготовки критериев, по которым после 1 июля текущего года застройщиков будут относить либо к участникам рынка, имеющим право пока работать по привычной схеме долевого строительства, либо к тем, кто должен перейти на счета эскроу.

30% - под новым углом зрения?
Как сообщил выступивший первым Н.Е. Стасишин, критерии такие разработаны. Проект Постановления Правительства РФ размещен на его сайте, и в течение недели у застройщиков есть возможность дать свои замечания и предложения к новому документу.
Каковы же основные условия, вокруг которых шло столько дискуссий?
Прежде всего, это процент готовности объекта. Проанализировав мнение регионов (наша область, как уже сообщалось, предлагала 10%), отраслевое министерство остановилось на 30% готовности объекта и 10% ДДУ от общей цифры стоимости проекта.
Что входит в обозначенные 30 процентов? По словам докладчика, в последней редакции документа учитывается не только физическая готовность строящегося объекта, но и процент от общей стоимости всего проекта. Авторы документа предлагают включить в эту цифру затраты на покупку земельного участка, разработку проектно-сметной документации и технологическое присоединение к сетям (даже если это будут авансовые платежи).
На вопрос из зала, исходя из какой цены планируется рассчитывать цену дома, Н.Е. Стасишин ответил, что стоимость будет приниматься по проектной декларации, представленной застройщиком.
Шла речь также о компаниях, которые по тем или иным параметрам не смогут отвечать требованиям банков. Какова их участь? Никита Евгеньевич озвучил намерения федерального центра предложить им так называемый «небанковский продукт». Напомним, этот термин уже звучал ранее, вызвав вопросы у застройщиков. Что именно предполагается назвать небанковским продуктом, не стало понятно и после выступления Н.Е. Стасишина – пока продукт не готов, пояснения к нему преждевременны.

Оказывается, нам были готовы помочь…
Далее, по словам В.И. Астанина, прозвучал и вовсе интересный факт. Оказывается, в федеральном центре разрабатывается программа, цель которой в том числе помочь регионам в финансировании инженерной инфраструктуры.
- Откровенно говоря, нас это немало удивило, - заметил председатель Союза, - поскольку, как оказалось, ни один из регионов не подал заявок на это финансирование. Ситуация непонятная, и надо разбираться внутри региона – что имел в виду замминистра и что произошло на самом деле.
В завершение докладчик коснулся темы индивидуального жилищного строительства. И здесь вновь прозвучало намерение правительства уделить внимание проблеме субсидирования затрат, которые регионы несут при квартальной застройке индивидуальным жильем. В выступлении Н.Е. Стасишина отчетливо просматривалось его убеждение в том, что ИЖС – важный приоритет, работу по которому надо вести по индустриальным технологиям.

Добровольно-принудительная достройка?
В ходе совещания поднимался и столь непростой вопрос, как завершение работ на объектах застройщиков-банкротов. Понятно, что выполнять их приходится добросовестным компаниям. Но хватит ли сил и у них в ситуации последних изменений законодательства?
В работе конференции такой вопрос прозвучал от смоленского застройщика, которому досталось спасать брошенный многоквартирный жилой дом. Принципиальная позиция банков привела к тому, что теперь уже у него не хватает средств, и застройщик вынужден отвлекать их с собственных объектов. Где брать деньги? Вопрос так и оказался риторическим, хотя ответить на него попытался  А.А. Плутник. Глава «ДОМ.РФ» отметил, что перекладывать завершение таких объектов на добросовестных застройщиков неправильно. И в данной ситуации, видимо, работа началась без предварительного подсчета сил…
Продолжая тему проблемных домов, Александр Альбертович сообщил, что количество их растет. Если еще в ноябре таких новостроек было 2006, то в феврале уже – 2042. По сути, это около 15 млн квадратных метров жилья. А еще надо проанализировать, насколько изменится эта картина  после 1 июля. По предварительным прогнозам проблемными могут стать 15 процентов строящихся домов. В настоящее время специалисты АО «ДОМ.РФ» уже ведут подсчет, какой объем средств понадобится для их достройки.
В завершение своего доклада А.А. Плутник пригласил участников рынка обращаться в банковскую структуру АО «ДОМ. РФ». По его словам, сегодня только 700 компаний подали свои заявления на выдачу кредитов. «Правда, 200 из них настолько неграмотно оформлены, что даже не могут быть приняты к рассмотрению», - заметил он.

Счета эскроу: Воронеж – всероссийский лидер
Важным для участников совещания (и особенно для застройщиков) было выступление директора дивизиона «Кредитные продукты и процессы» ПАО Сбербанк» С.В. Бессонова. По его информации, из 161 счета эскроу на территории ЦФО 127 открыто в Воронежской области. И хоть на рассмотрении находится еще 116, темпы перехода застройщиков к новому методу финансирования работ крайне низки.
В продолжение темы директор дивизиона озвучил плавающие ставки Сбербанка при проектном финансировании. Итак, стартовая ставка (когда средств на эскроу счетах еще нет) будет равняться 12 процентам годовых, а при 50% поступлении средств на счет опустится до 8,5 процентов. Когда же доля долга, покрытого эскроу, составит 100%, ставка еще снизится – до 5%. Нулевой она не будет – пойти на это, по словам докладчика, не позволяют затраты и риски банка.

Сбербанк придумал, как привлечь дольщиков
Тем не менее, С.В. Бессонов предложил строителям схему, разработанную Сбербанком для привлечения новых дольщиков. По мнению выступающего, она способна серьезно повлиять на увеличение их числа. Итак, чтобы уменьшение процентной ставки, которое будет происходить по мере поступления средств на счет, пошло на пользу делу, а не только в актив компании-застройщика, предлагается сделать следующее. Сумма процентов должна быть переложена на уменьшение процентной ставки по ипотеке на финансируемый объект. Так, по мнению г-на Бессонова, застройщику удастся привлечь к себе новых дольщиков, заинтересовав их заманчивым дисконтом (при стартовой ставке 10,6% он может уменьшиться до 9%). Специалисты СБ считают, что скорость продаж при такой схеме возрастет до 50 процентов.
Выступление директора дивизиона прокомментировал полномочный представитель Президента. Он призвал участников рынка активнее открывать счета эскроу, а губернаторов – стимулировать застройщиков к этому.

А с BIMом таки придется работать
Вторым вопросом совещания стала тема применения BIM-технологий в строительстве. Докладчиком выступил руководитель ГК «Центр строительных услуг» из г. Иваново, что, по словам В.И. Астанина, было несколько неожиданно, учитывая, насколько продвинутыми в этой теме являются специалисты из того же Екатеринбурга... Тем не менее, выступление было достаточно интересным. Но главным стало уже то, что тема BIM-технологий оказалась в числе приоритетов столь серьезного совещания.
– Справедливости ради надо признать – не все из участников строительного процесса готовы сегодня повернуться лицом к этому вопросу. Но как бы ни был силен их скепсис – время требует новых подходов. И поскольку задача по внедрению BIM-технологий поставлена Президентом страны почти год назад, а сегодня взята на контроль полпредами федеральных округов, отмахиваться от ее выполнения больше не получится.
Мы же для себя почерпнули много интересного из обстоятельного выступления В.В. Леонова – председателя комитета г. Москвы по ценовой политике в строительстве и госэкспертизе проектов, отвечающего в столице за внедрение технологий информационного моделирования, - подчеркнул В.И. Астанин. – В настоящий момент Союз Строителей ведет разработку концепции внедрения технологий информационного моделирования на всех стадиях жизненного цикла объектов капитального строительства в Воронежской области, которая после согласования с профессиональным сообществом будет представлена в правительство региона.

Президиум не выбирали…
   После перерыва участники совещания заслушали докладчиков по ИЖС. Безусловно, наиболее интересным было выступление губернатора Белгородской области Е.С. Савченко, рассказавшего о впечатляющих результатах работы по ИЖС, которую на Белгородщине ведут уже 25 лет. Более 80 процентов строительства жилья в этом регионе – индивидуальное, поддерживаемое системой мер стимулирования. Е.С. Савченко убежден: Россия располагает всеми возможностями для ежегодного выполнения ИЖС в объеме 120-130 млн кв. метров. По словам В.И. Астанина, доводы руководителя соседнего региона не бесспорны, но масштабы индивидуального жилищного строительства, конечно, впечатляют.
   Важным в плане перспективы развития стало также выступление и.о. ректора МГСУ А.А. Волкова, объявившего о планах создания на базе строительных вузов страны национального центра, соответствующего мировым технологиям.
– Как это будет, докладчик не пояснил, тем не менее, заявка прозвучала, - отметил председатель Союза Строителей. – Тем не менее, ясно одно – необходимость реформирования системы высшего образования назрела, и работники вузов (по их собственному заявлению) готовы к выпуску новых кадров, соответствующих требованиям отрасли.
В завершение нашей беседы В.И. Астанин отметил новый формат, в котором проходило совещание.
– Президиум избирать не стали – почти четырехчасовое мероприятие полпред Президента вел лично. И, надо сказать, свободная форма общения давала возможность каждому задавать вопросы и тут же получать на них компетентные ответы. Очень важным стало общение глав регионов, которым сегодня, как никогда, необходимо «сверить часы» по ряду тем.
Много информации для размышления собравшиеся получили от замминистра строительства. Мы же по завершении совещания сразу приступили к анализу вышедших критериев и подготовке предложений, направленных на корректировку этого документа. До 7 марта их необходимо передать в министерство, – сказал в завершение председатель объединения работодателей.

Зоя КОШИК