Главная Новости

Станет ли более доступной инженерия, и почему Минстрой «не жалует» фи-девелопмент

21 октября в Санкт-Петербурге состоялась конференция Сбербанка по девелопменту жилой недвижимости «Время изменений», созванная для обсуждения актуальных вопросов отрасли и обмена опытом застройщиков по переходу на проектное финансирование.

Спикерами и участниками панельных дискуссий стали представители органов власти и менеджмент Сбербанка, а также эксперты в сфере BIM-технологий. Около 500 застройщиков обсудили изменения в законе о долевом строительстве. Были среди них и представители Воронежской области.

Какие важные моменты прозвучали в ходе конференции и чего ожидать в будущем от развития системы эскроу-счетов? Мы попросили поделиться информацией об услышанном членов нашей делегации: председателя Союза строителей Воронежской области В.И. Астанина и председателя совета директоров ГК «КРАЙС» Н.В. Казеннову.

В.И. Астанин:
- Это было интересное мероприятие, давшее пищу для понимания того, на каком этапе находится жилищное строительство, какие изменения ждут нас и каковы первые результаты перехода на эскроу-счета и проектное финансирование.
По мнению собравшихся (а на конференцию прибыли застройщики практически из всех регионов России), большинство опасений, которые возникли 7-8 месяцев назад, не оправдались. В этом есть и заслуга застройщиков, успевших отреагировать на реальные риски выработкой конкретных поправок в закон. Условия перехода на проектное финансирование и эскроу-счета были смягчены, и коллапса не произошло. На данный момент вопросы, связанные с совершенствованием законодательства в части дополнительных послаблений для застройщиков, есть. Но уже с уверенностью можно сказать – их диалог с властью и банковским сообществом установился.
Это лишний раз подтвердил и состав спикеров мероприятия. Открыл конференцию министр строительства и ЖКХ В. Якушев. А отвечали на вопросы все заместители руководителей Сбербанка и Центробанка, а также замминистра строительства и ЖКХ Н. Стасишин. Да, собственно, и сами застройщики не только задавали вопросы, но и выступали в роли спикеров, делясь опытом по переходу на проектное финансирование. В ходе обсуждения стало понятно – практика реализации изменений в ФЗ №214 показала узкие места, над которыми еще предстоит работать.
Что касается статистики идущего процесса, то она такова: к настоящему моменту открыто 17 тысяч эскроу-счетов объемом в 50 млрд рублей. На 500 миллиардов одобрено заявок. И как сказала заместитель Председателя Банка России О. Полякова, это сопоставимо с объемами финансирования жилья до введения данных поправок.
Сколько же застройщиков освоило новый метод взаимодействия с банками? По сообщению Н. Стасишина, в процентном отношении это 75 на 25, где большая часть еще работает с ДДУ, и 25 процентов уже перешли на эскроу-счета.
В начале реализации принципов проектного финансирования у многих были сомнения по поводу того, насколько оперативно банковский сектор будет выдавать кредиты через счета эскроу. Что в итоге? Представители Сбербанка (лидера в этом процессе) обозначили 45 дней. Правда, с оговоркой, что начало отсчета ведется с момента предоставления всего пакета документов.
Были вопросы и о списании средств со счетов застройщиков по исполнительным листам, имеющим отношение не к текущим затратам на строительство, а в основном - к некоторым прежним обязательствам. Н. Стасишин озвучил планы принять закон, запрещающий снимать средства со счетов до выполнения всех обязательств перед дольщиками.
Также в ходе конференции была затронута важная тема субсидирования инженерных сетей по программе «Стимул». Комментируя данный вопрос, замминистра сообщил, что с 2020 года планируется начать субсидирование программы строительства магистральных сетей при комплексном освоении территорий. Это станет большим подспорьем для застройщиков, намеревающихся развивать территории комплексно.
Кроме того, было сказано, что в рамках этой программы также продолжится строительство социальных объектов. Как оказалось, в отличие от Воронежской области, где в 2019 году строится беспрецедентное количество «социалки» с федеральной поддержкой, во многих регионах этот процесс только начинается.
Мы же для себя вынесли главное – планы Минстроя по финансированию магистральных сетей остаются в силе.
Большой интерес вызвал вопрос о необходимом критерии проектного финансирования — процент собственных средств застройщика должен составлять НЕ МЕНЕЕ 15 процентов стоимости проекта. Как известно, по факту он часто превышает 30%. Вокруг этой цифры, исходящая из банковских требований, сегодня разворачиваются жаркие дискуссии. Комментируя данный момент, представитель Сбербанка сообщил, что ставка  будет пересматриваться.
Также застройщиков очень интересовала перспектива  поэтапного раскрытия счетов. Н. Стасишин сообщил о намерении Минстроя в 2020 году предложить механизм, работающий при комплексном освоении территорий. Он еще не готов для обсуждения в осенней сессии Государственной Думы. Тем не менее, радует хотя бы тот факт, что необходимость поэтапного раскрытия счетов уже понятна всем.
В свою очередь, зампред Центробанка России, касаясь данной темы, призвал соблюдать баланс интересов застройщиков и банковских структур. Было сказано, что ЦБ готов корректировать предложенную схему, но только после ее детального изучения.
Прозвучали вопросы и о возможности перехода из одного уполномоченного банка в другой. Как известно, этот момент беспокоит многих застройщиков. И здесь тоже чувствуется понимание сторон. Было заявлено о том, что порядок процедуры прорабатывается, готовятся соответствующие изменения, и уже есть предложение – отвести застройщику для  перехода полугодовой период.
Поднималась также тема потребительского экстремизма. Заместитель министра строительства и ЖКХ призвал участников рынка подавать в отраслевое министерство свои предложения. «Направляйте их нам, а мы будем добиваться того, чтобы досудебный порядок решения споров стал приоритетным, оттеснив практику попыток немедленно содрать деньги с застройщика», – отметил Н. Стасишин.
Спикерам довелось отвечать и на один из наиболее острых вопросов, касающийся соотношения объема поставленных задач (120 млн кв. метров - к 2024 году) и реальной возможности продать столько жилья.
«Строить можно, но кто будет эти объемы выкупать?» – звучало в зале. Уровень благосостояния россиян не растет, а тех, кто имеет возможность приобрести новое жилье, с каждым годом все меньше. Н. Стасишин сообщил о проработках темы выдачи  ипотечных кредитов под ИЖС, заявив, кстати, что таким потенциалом располагают Белгородская и Воронежская области. Одним словом, эту тему надо предлагать к обсуждению, чтобы понимать: насколько она будет интересна и какому кругу застройщиков.
Актуальным было выступление Е. Попова, руководителя ГК «Основа», у которой по большому счету нет претензий к банку, кроме одной. Несмотря на наличие серьезного залогового фонда со стороны группы компаний и ее хорошей кредитной истории, банк все равно требует личное поручительство руководителей (к слову сказать, у воронежских строителей зачастую складывается именно такая вопиющая ситуация (авт.). К сожалению, на это замечание руководителя «Основы» представители СБ отреагировали спокойно, и клятв о том, что со временем что-то изменится в данном вопросе, с их стороны не прозвучало.
А еще, по словам Евгения Владимировича, у строителей есть огромные проблемы с техническим присоединением к сетям. Он поставил вопрос о допуске застройщиков к участию в формировании тарифов. По словам топ-менеджера, практика показала: если в этом процессе участвуют не только сетевики, но и застройщики, тарифы сразу уменьшаются наполовину. И то, что по субъектам Федерации разброс этих цифр весьма значительный – лишнее тому подтверждение.

Н.В. Казеннова: 
– Один из наиболее важных вопросов для застройщиков поднял управляющий директор департамента собственных инвестиций СБ РФ Джеймс Корриган. Он рассказал о результатах аналитических исследований, которые показали, что на сегодняшний день в строительной отрасли существует жесткий дефицит собственных средств. Есть два источника увеличения капитала – это привлечение прямых инвестиций, а также размещение акций на публичном рынке (такие источники пока малодоступны российским застройщикам).
Таким образом, департамент инвестиций разработал два продукта, которые могут сократить дефицит, –  «Проектный бридж» и «Мезонин». «Проектный бридж» подразумевает частичное финансирование приобретения новых площадок. «Мезонин» – это частичное финансирование для возмещения затрат на приобретение площадок, а также частичное финансирование затрат на получение проектной и разрешительной документации на строительство. Эти продукты помогут застройщикам в расширении бизнеса.
Также на конференции речь зашла о фи-девелоперах, которые оказывают сторонние услуги инвесторам по разработке рыночного продукта, его реализации и получению разрешительной документации. Представитель Минстроя высказал, что ведомство не очень «жалует» фи-девелоперов, предпочитая девелоперов, которые вкладывают в бизнес собственные инвестиции, а значит, несут финансовую ответственность за проект, и на них возможно влиять.

Мнение узнала Зоя КОШИК