СОЮЗ СТРОИТЕЛЕЙ
ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ
региональное объединение работодателей строительного комплекса

...Когда отрасль подошла к точке невозврата

20 февраля 2020 года

Сенатор С. Лукин выступил с пакетом предложений по механизму обеспечения инженерной инфраструктурой участков для жилищного строительства.

17 февраля в Совете Федерации состоялся круглый стол, посвященный поиску выходов из проблемной ситуации, которая сложилась в обеспечении участков для строительства жилья инженерной инфраструктурой. Член СФ Сергей Лукин внес комплекс предложений, реализация которых будет способствовать выполнению задачи, поставленной Президентом – достижению уровня ввода объема жилья не менее 120 млн кв. м к 2024 году.
– Для наращивания объемов жилищного строительства необходимо развитие инженерной инфраструктуры естественных монополий опережающими темпами, – подчеркнул Сергей Лукин.
Напомним, в Перечне поручений Президента РФ по результатам проверки исполнения законодательства и решений Президента РФ по вопросам жилищного строительства от 17 июля 2019 года, в частности, указано: «Правительству РФ при участии субъектов естественных монополий в сфере электро-, газо-, теплоснабжения обеспечить синхронизацию инвестиционных программ таких ресурсоснабжающих организаций с документами территориального планирования».
В настоящее время, по словам сенатора Сергея Лукина, в большинстве сфер естественных монополий отсутствует порядок формирования и утверждения инвестпрограмм субъекта естественных монополий органами государственной власти, нет механизма межотраслевой координации инвестиционной деятельности с документами территориального и стратегического планирования. Эта деятельность напрямую влияет на развитие инфраструктуры – расходы на инвестпроекты учитываются при установлении государственными органами цен и тарифов на продукцию и услуги естественных монополий.
– В сложившейся ситуации у субъектов естественных монополий фактически нет заинтересованности в развитии коммунальной инфраструктуры для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой. Данные обстоятельства усугубляются отсутствием жесткого контроля за формированием условий при выдаче условий на техприсоединение, – отметил парламентарий.
Естественные монополии используют сложившееся положение в собственных интересах.
 Сенатор указал на непрозрачность формирования инвестпрограмм ресурсоснабжающих организаций, очередности, стоимости строительства и реконструкции объектов инфраструктуры; закрытость информации об объемах свободных мощностей для подключения и объемах необходимой реконструкции существующих мощностей. Также член Совета Федерации обратил внимание участников круглого стола на то, что ресурсоснабжающими организациями применяются предельные допускаемые действующим законодательством ставки платы за подключение строящихся объектов без учета необходимости и обстоятельств в каждом конкретном случае, а ценообразование на услуги естественных монополий формируется по фактическим затратам, а не от уровня эффективности и экономической обоснованности. Кроме того, Сергей Лукин обозначил недостаточность объемов строительства по расширению мощностей и строительству новых объектов инфраструктуры, выполняемых за счет собственных средств ресурсоснабжающих организаций, получаемых из инвестиционной составляющей в тарифе на оказание услуг населению. Налицо стремление ресурсоснабжающих организаций переложить обязанности по выполнению мероприятий, финансовое обеспечение инвестпрограмм, а также строительство новых объектов инфраструктуры на заявителей (застройщиков), в виде внесения платы за технологическое присоединение.
Сергей Лукин подчеркнул:
– Стоимость обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой по договорам технологического присоединения значительно выше, чем рассчитанная по укрупненным показателям сметная стоимость внешних сетей до точек подключения, указанных в договорах присоединения. Во многом это обусловлено тем, что в тариф на присоединение включаются так называемые затраты на выполнение общесистемных мероприятий, непосредственно не относящихся к обеспечению конкретной площадки для строительства, и зачастую предлагаются к реализации избыточные технические решения, не всегда соответствующие бюджету того или иного проекта застройки.
Все вышеперечисленное, по мнению Сергея Лукина, усугубляется еще и тем, что практически все функции естественных монополий централизованы в головных компаниях, и на уровне регионов практически ни одного вопроса решить не представляется возможным.
– Сложившаяся ситуация осложняется происходящей в настоящее время трансформацией института долевого строительства, с внесением корректировок в 214–ФЗ и ужесточением требований к целевому использованию денежных средств со стороны банков. Застройщики не имеют права направлять на строительство внеплощадочных сетей и строительство объектов инженерной инфраструктуры средства банков, привлекаемые в рамках проектного финансирования. Банки, как правило, рассматривают строительство вышеуказанных объектов инфраструктуры как отдельный проект, и, соответственно, выделение займов осуществляется на совершенно других условиях по сравнению с проектным финансированием через счета эскроу. А если застройщику все-таки удается доказать банкам, что это неразрывный проект со строительством жилых домов, в этом случае банки выделяют денежные средства пропорционально общей площади ввода готового жилья в рамках договора о технологическом присоединении, в то время как требования РСО – внесение платы в размере 75-80% стоимости присоединения объектов всей территории застройки двумя первыми платежами в сроки 15 дней и 3-6 месяцев с даты заключения договора, – подчеркнул Сергей Лукин.
По его словам, единственным источником для строительства внешних сетей и сооружений остаются собственные ресурсы, которыми не обладает в настоящее время абсолютное большинство застройщиков. С учетом текущей ситуации на рынке жилья – особенно в регионах – это делает реализацию значительной части проектов комплексной застройки экономически нецелесообразной.
Для решения назревших проблем сенатор Сергей Лукин предложил комплекс мер.

По мнению члена Совета Федерации, необходимо на уровне Правительства РФ в кратчайшие сроки сформировать сведения о потребности регионов в создании инфраструктурных объектов, необходимых для обеспечения предусмотренных в субъекте РФ объемов ввода жилья, определить конкретные мероприятия, взаимоувязанные с инвестпрограммами РСО, и источники финансирования.
– Нужно исключить из тарифов на техприсоединение мероприятия по созданию технической возможности присоединения со строительством новых и реконструкцией существующих головных сетей и сооружений естественных монополий. Представляется целесообразным направить на эти цели прямое бюджетное финансирование, выделяя средства непосредственно ресурсоснабжающим организациям. При этом осуществление всего комплекса работ – от разработки проектной документации до строительства и пусконаладки головных объектов – должно осуществляться на конкурсной основе – только такой способ надежно гарантирует прозрачность формирования стоимости. Аналогичный метод может быть применен и к прокладке внешних инженерных коммуникаций, – подчеркнул Сергей Лукин.
Кроме того, убежден сенатор, в целях уменьшения стоимости строительства головных сооружений и внеплощадочных сетей можно рассмотреть возможность снижения налоговой нагрузки в части исключения из тарифов на технологическое присоединение налога на прибыль и НДС. Таким образом, станет возможным снизить затраты, существенно влияющие на стоимость квадратного метра.
Для осуществления данных мероприятий необходимо определить оператора по принципу, сформированному Программой по реконструкции (модернизации) объектов коммунальной инфраструктуры в сферах теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, износ которых превышает 60%.
Также сенатор поддержал способ решения вопроса обеспечения инженерной инфраструктурой земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, предложенный АО «ДОМ.РФ»: создание механизма, при котором в договоре подключения (технологического присоединения) отражаются взаимные обязательства сетевой РСО и застройщика по реализации как подключения объекта строительства, так и всего проекта комплексного освоения территории.
Еще одним представителем нашего региона, принявшим участие в заседании круглого стола, стал председатель Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин.
В ходе своего выступления он отметил, что Воронежская область на протяжении ряда лет является одним из лидеров строительной отрасли ЦФО. По итогам 2019 года введено 1 млн 890 тысяч кв. м жилья, 9 школ, 23 детских сада, что превышает лучшие показатели советского периода.
– И все это – собственными силами! – подчеркнул председатель Союза. –  Но, по долгу службы ежедневно общаясь с руководителями и специалистами строительных организаций, на фоне этих впечатляющих результатов радости и оптимизма в словах строителей нет. Напротив, есть ощущение надвигающегося коллапса.
И прежде всего – коллапса энергетического. Ежегодно объем инвестиций в экономику области растет. Действуют программы по поддержке инвестиционных проектов в промышленности и аграрном секторе, как в части предоставления льгот по ряду налогов, так и в финансировании за счет инвестпрограмм ресурсоснабжающих организаций и за счет средств бюджета строительства объектов инженерной инфраструктуры. Результаты мы все видим и по праву ими гордимся.
Очевидно, что с учетом поставленных Президентом задач по наращиванию объемов жилищного строительства должны быть созданы адекватные меры поддержки для застройщиков, реализующих проекты комплексного жилищного строительства.
Недавно мы спорили с нашими архитекторами–градостроителями, которые совместно с институтом Генплана Москвы завершают разработку генплана Воронежа, – продолжил В. Астанин. – Они видят Воронеж как компактный город, основное развитие которого должно осуществляться за счет освоения обширных территорий, занятых ветхим и аварийным жилым фондом, построенным в середине прошлого века вблизи центра города. И сетуют на то, что застройщики на эти территории не идут, предпочитая осваивать новые площадки на окраинах города, а то и за пределами городской черты.
Мы говорим: создайте условия для присоединения к инженерным сетям в тех районах, которые соответствуют концепции развития города, – и застройщики пойдут туда, невзирая даже на необходимость серьезных вложений в расселение и снос, выкуп объектов недвижимости. Если этого не сделать, города будут развиваться на периферии, а в центральной части останутся трущобы. Что говорить, если в центральной части города почти все питающие центры электроэнергии закрыты!

Самостоятельно, без государственной поддержки реализовать программу по реконструкции ветхих кварталов, по реновации территорий по силам единицам застройщиков, да и те, просчитывая экономику проектов, в очередь не выстраиваются.
Помимо системных проблем, о которых сегодня много говорилось и которые требуют энергичных мер по их решению, есть проблемы более локального характера, но тормозят они жилищное строительство не менее серьезно, и разбираться с ними нужно немедленно.
 В. Астанин поднял серьезные вопросы, волнующие всех застройщиков,  – о взаимоотношении с энергетиками – МРСК Россетей. Он сообщил о том, что есть две ставки платы за техприсоединение: за присоединение 1 кВт максимальной мощности и так называемый стандартизированный тариф. Разница между ними – до трех раз. Но, если в соответствии с Приказом ФАС России при присоединении устройств до 670 кВт заявитель имеет право выбора ставки, то свыше 670 кВт вид ставки выбирает уже сетевая компания. А это как раз относится к организациям, осуществляющим развитие застроенных территорий, комплексную застройку. В этой связи председатель Союза строителей Воронежской области выступил с предложением внести изменения в Приказ ФАС РФ от 29.08.2017 №1135/17, обозначив право заявителей самостоятельно выбирать вид ставки платы за техприсоединение независимо от присоединяемой мощности.
Следующий вопрос, затронутый Владимиром Астаниным, касался порядка оплаты за техприсоединение. Так, правилами техприсоединения для потребителей максимальной мощностью менее 670 кВт предусмотрен порядок внесения платы пятью платежами в течение всего срока присоединения. Тем же застройщикам, которым требуется более 670 кВт, необходимо внести 100% платы в течение шести месяцев с даты заключения договора.
– Это серьезное увеличение финансовой нагрузки на застройщиков на старте реализации проектов. Необходимо распространить порядок оплаты в течение всего периода техприсоединения на потребителей и свыше 670 кВт, – подчеркнул выступающий.
Еще один важный момент – обоснованность технологических мероприятий, включаемых в техусловия и договор техприсоединения, – сказал он.– Должна быть обеспечена возможность в случае несогласия застройщика с объемом мероприятий по присоединению получения обоснований принятых решений, вполне возможно, перед коллегиальным межведомственным органом.
Кроме того, Владимир Астанин поднял тему ответственности за неисполнение сроков подготовки договоров на технологическое присоединение.
– Два-три месяца рассматриваются как норма. Есть пример, когда застройщик по истечении уже семи месяцев после подачи заявки так и не получил договор (а то, что уходит в Москву, не подается контролю вообще!). Мы говорим о борьбе с административными барьерами. Правительство принимает  решение  сократить срок на выдачу разрешений на строительство на несколько дней. А тут – месяцы только на техусловия! В бизнесе время – это деньги. Любой проект за это время можно похоронить, – заметил он.
Также в круглом столе, организованном Комитетом СФ по федеративному устройству, региональной политике, муниципальному управлению и делам Севера, приняли участие представители всех заинтересованных сторон: федеральных органов исполнительной власти, отвечающих за жилищное строительство, за развитие инженерных сетей, – Минстроя России, Минэнерго России, Федеральной антимонопольной службы, Национального объединения застройщиков, органов государственной власти субъектов РФ, региональных общественных объединений строителей, застройщики жилья. По итогам мероприятия будут приняты рекомендации в адрес парламента, Правительства РФ, Министерства строительства и ЖКХ, органов государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления.

Конструктивные предложения, высказанные в рамках состоявшегося в Совете Федерации обсуждения, должны найти реализацию в кратчайшие сроки. Если этого не произойдет, реализация национального проекта «Жилье и городская среда» будет под угрозой срыва, – подчеркнул сенатор Сергей Лукин.

© 2007 - 2019 Союз строителей Воронежской области, 394036 г. Воронеж, ул. Кольцовская, 24к
При использовании материалов сайта активная ссылка на источник обязательна.